Droit de l'immobilier
Acheter, vendre,
transmettre un bien immobilier
Vente, acquisition, copropriété, servitudes, division, financement ou transmission d’un bien : chaque opération immobilière obéit à des règles précises et peut nécessiter l’établissement d’un acte authentique.
Selon la nature du dossier, l’intervention notariale permet notamment d’organiser la rédaction des actes, leur publication au service de la publicité foncière et l’accomplissement des formalités nécessaires.
L’acte authentique de vente immobilière
L’acte authentique constate la réalisation définitive de la vente et permet sa publication au service de la publicité foncière, formalité indispensable pour rendre la mutation opposable aux tiers.
L’acte authentique bénéficie d’une force probante particulière : il fait foi notamment de sa date, du lieu, de la présence des parties et des paiements constatés par le notaire. Il dispose également d’une date certaine et, dans les conditions prévues par la loi, d’une force exécutoire.
La préparation d’une vente comprend notamment la vérification de la capacité des parties, du droit de propriété, des éléments liés au financement, des éventuelles garanties hypothécaires ainsi que l’accomplissement des formalités de publicité foncière, aujourd’hui largement dématérialisées via Télé@ctes.
Les avant-contrats immobiliers
Différents avant-contrats peuvent précéder la vente définitive : promesse synallagmatique de vente, couramment appelée compromis, ou promesse unilatérale de vente laissant une option à l’acquéreur.
Ces actes peuvent, selon les situations, être établis sous signature privée ou en la forme authentique. Leur rédaction revêt une importance particulière puisque les principales conditions de la vente y sont fixées avant la signature de l’acte définitif.
Lorsqu’un avant-contrat porte sur l’acquisition d’un logement par un acquéreur non professionnel, un délai légal de rétractation de dix jours s’applique.
Copropriété
La mise en copropriété d’un immeuble nécessite notamment l’établissement d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division. La rédaction de ces documents permet de définir précisément les lots, les parties communes, les quotes-parts et les règles applicables à l’immeuble.
Lors de la vente d’un lot de copropriété, différents documents et informations doivent être remis à l’acquéreur : fiche synthétique, règlement de copropriété, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, carnet d’entretien, informations financières ou encore plan pluriannuel de travaux lorsqu’il est applicable.
Ces obligations sont notamment encadrées par l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Financement et sûretés immobilières
Le financement d’une acquisition immobilière peut donner lieu à l’établissement d’un acte de prêt notarié précisant notamment le montant emprunté, le taux, les modalités de remboursement et les garanties attachées au financement.
Selon la situation, différentes sûretés peuvent être mises en place : hypothèque, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, cautionnement ou autres mécanismes de garantie.
Lorsqu’il est reçu en la forme authentique, le contrat de prêt peut également bénéficier de la force exécutoire attachée à l’acte notarié.
Certaines garanties immobilières répondent à des conditions précises tenant notamment à la destination des fonds prêtés, à la forme de l’acte et aux mentions figurant dans les actes de prêt et de vente.
Publicité foncière et constatation des droits
De nombreux actes portant sur des immeubles doivent être publiés au service de la publicité foncière afin d’être opposables aux tiers.
Sont notamment concernés les ventes immobilières, certaines donations et certains partages comportant des immeubles, ainsi que les constitutions ou mainlevées d’hypothèques.
L’acte authentique est établi dans la forme requise puis transmis au service de la publicité foncière, notamment par voie dématérialisée via Télé@ctes.
En matière successorale, la transmission d’un immeuble appartenant au défunt est notamment constatée par une attestation immobilière établie en la forme authentique puis publiée au fichier immobilier.
Partage et donation-partage portant sur des immeubles
Lorsqu’un partage d’indivision comprend un immeuble ou des droits immobiliers, l’opération doit être constatée par acte authentique afin de permettre sa publication au fichier immobilier.
L’acte de partage détermine l’attribution des biens entre les copartageants et permet de constater les nouveaux droits de propriété.
La donation-partage, réalisée par un ascendant au profit de ses descendants, est également reçue par acte notarié. Lorsqu’elle porte sur des biens immobiliers, elle donne lieu aux formalités d’enregistrement et de publicité foncière applicables.
Négociation immobilière
La négociation immobilière peut également faire partie des services proposés, depuis la mise en vente ou la recherche d’un bien jusqu’à la préparation de l’acte définitif.
Cette continuité permet de traiter dans un même cadre les aspects liés à la négociation du bien et ceux relevant de la réalisation juridique de la vente.
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Un rendez-vous permet de faire le point sur la situation, d’identifier les enjeux juridiques et patrimoniaux et de déterminer les démarches à envisager.
Les échanges peuvent avoir lieu à l’étude, à distance en visioconférence ou, selon les besoins du dossier, dans le cadre d’un déplacement.