Actualité juridique
Acheter à deux sans être mariés : quelles précautions prendre ?
Acheter un logement à deux sans être mariés est fréquent, mais l’union libre ne crée aucun régime patrimonial automatique. Le bien n’appartient pas forcément « à moitié » à chacun : tout dépend de l’acte d’achat. Avant de signer, il faut donc faire correspondre la propriété, le financement et les protections prévues en cas de séparation ou de décès.
Inscrire les bonnes quotes-parts dans l’acte
Lorsque deux concubins achètent ensemble, ils deviennent en principe propriétaires indivis. L’acte notarié précise la quote-part de chacun : 50/50, 60/40, 70/30, ou toute autre répartition adaptée. Cette mention est essentielle, car elle détermine les droits de propriété lors d’une revente ou d’un partage.
La répartition doit refléter autant que possible le financement réel : apport personnel, part du prêt remboursée par chacun et éventuels travaux importants. Une répartition de 50/50 n’est pas obligatoire. En revanche, choisir 50/50 alors que l’un finance beaucoup plus peut provoquer un déséquilibre difficile à corriger après coup.
Ne pas confondre propriété et remboursement du prêt
La banque peut demander aux deux emprunteurs de s’engager solidairement. Cela signifie qu’elle peut réclamer le paiement de la totalité des échéances à l’un d’eux si l’autre ne paie plus. Cette obligation bancaire ne modifie pas, à elle seule, les quotes-parts de propriété inscrites dans l’acte.
Il est prudent de conserver la preuve des apports et paiements : relevés, attestations de donation familiale, tableaux d’amortissement et factures. Si l’un avance temporairement davantage, il faut demander au notaire comment formaliser cette créance entre concubins.
Organiser l’indivision
Une convention d’indivision peut préciser les règles de gestion du logement : répartition des charges, travaux, occupation, indemnité éventuelle si un seul reste dans le bien, et procédure en cas de désaccord. Elle ne supprime pas tous les risques, mais donne un cadre écrit aux décisions importantes.
Le notaire peut adapter cette convention au projet : résidence principale, investissement locatif, durée envisagée et présence d’enfants. Pour approfondir les règles applicables, consultez aussi notre rubrique droit immobilier.
Anticiper une séparation
En cas de séparation, plusieurs solutions existent : vendre le bien et rembourser le prêt, conserver provisoirement l’indivision, ou permettre à l’un de racheter la part de l’autre. Le rachat suppose une évaluation du bien, le calcul du capital restant dû et, le plus souvent, l’accord de la banque pour libérer le coemprunteur sortant.
Le départ du logement ou la séparation du couple ne met pas automatiquement fin au prêt. Tant que la banque n’a pas accepté une désolidarisation ou que le crédit n’est pas remboursé, les engagements signés continuent.
Prévoir le décès de l’un des concubins
Un concubin n’est pas héritier légal de l’autre. Sans disposition particulière, la part du défunt revient à ses héritiers, qui peuvent devenir indivisaires avec le survivant. Un testament peut transmettre certains droits, dans la limite de la réserve des enfants, mais la fiscalité entre concubins est généralement lourde.
D’autres outils peuvent être étudiés selon la situation : testament, assurance-vie, aménagement de l’acquisition ou changement de statut du couple. Leur efficacité dépend du patrimoine, du financement et de la situation familiale ; une solution standard ne convient pas à tous.
La checklist avant de signer
- déterminer les apports personnels de chacun ;
- choisir des quotes-parts cohérentes avec le financement ;
- vérifier les obligations prévues par le prêt ;
- fixer la répartition des charges et des travaux ;
- prévoir la séparation, le rachat de part et l’occupation du logement ;
- organiser la protection du survivant en cas de décès.
Pourquoi consulter le notaire en amont ?
Le meilleur moment pour sécuriser l’achat est avant la signature du compromis. Le notaire peut comparer les modes d’acquisition, attirer l’attention sur les clauses du prêt et rédiger les actes adaptés. Pour étudier votre projet, vous pouvez prendre rendez-vous.
Sources utiles
FAQ
Questions fréquentes
Comment répartir la propriété lorsque les apports sont différents ?
Les quotes-parts inscrites dans l’acte peuvent être inégales et doivent correspondre autant que possible au financement réel. Il faut communiquer au notaire les apports, la répartition prévue du prêt et les éventuels remboursements entre acquéreurs.
Un concubin hérite-t-il automatiquement de la part de l’autre ?
Non. Le concubin survivant n’est pas héritier légal. Un testament peut être envisagé dans la limite des droits des héritiers réservataires, avec une fiscalité qui doit être étudiée au cas par cas.
La séparation met-elle fin au prêt immobilier commun ?
Non. Le départ de l’un des coemprunteurs ne le libère pas automatiquement. Il faut vendre et rembourser le prêt, ou obtenir l’accord de la banque pour une reprise du crédit et une désolidarisation.
